Może zapewnić miejsce do życia albo stanowić tylko
zabezpieczenie. Służebność osobista bywa używana jako dodatek do innego typu umowy,
np. o dożywocie, ale może też pełnić rolę „wady” nieruchomości, by ograniczyć
możliwość jej sprzedaży.
Czy można mieć prawo do korzystania z nieruchomości, a
jednocześnie nie być jej właścicielem? Taką opcję daje instytucja służebności
osobistej przewidziana w kodeksie cywilnym. W przypadku mieszkania może ona
dawać służebnikowi (korzystającemu ze służebności) prawo korzystania z całości
lokalu lub tylko jego oznaczonych pomieszczeń.
– Służebność osobista mieszkania, jest jednym z
ograniczonych praw rzeczowych, które daje określonej osobie (czyli
uprawnionemu) prawo do korzystania z nieruchomości (lub jej części) w
zakresie potrzebnym do zapewnienia jej osobistych potrzeb mieszkaniowych. Warto
podkreślić, że jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne, nie można też
przenieść uprawnienia do jego wykonywania na inną osobę. Można jednak ustalić,
że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego
dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Prawo to wygasa dopiero wraz ze śmiercią
osoby uprawnionej z tytułu służebności –
mówi Małgorzata Rosińska, prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM.
Jak ustanawia się służebność osobistą mieszkania?
– Służebność osobistą mieszkania można ustanowić za pomocą
umowy między stronami (i jest to najczęstszy sposób) albo poprzez orzeczenie
sądu. Umowa ustanowienia służebności zawierana jest przed notariuszem. Co
istotne, zachowanie formy aktu notarialnego jest niezbędne wyłącznie dla
oświadczenia właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu służebności może
złożyć oświadczenie w dowolnej formie. Po sporządzeniu aktu notarialnego
notariusz składa wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej
nieruchomości. Wpis ten ma kluczowe znaczenie, bo chroni uprawnionego m.in. w
przypadku zmiany właściciela nieruchomości – wskazuje Małgorzata Rosińska,
prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM.
– W umowie ustanowienia służebności muszą znaleźć się strony
umowy (właściciel nieruchomości ustanawiający służebność i uprawniony),
dokładne oznaczenie nieruchomości wraz z adresem, numerem działki, numerem
księgi wieczystej itd., konkretne prawa przysługujące uprawnionemu, czas
trwania służebności (tu warto podkreślić, że co do zasady ustanawia się ją na
czas życia uprawnionego, ale strony mogą ustalić inne warunki), obowiązki
właściciela (np. zapewnienie dostępu do określonych pomieszczeń) oraz
uprawnionego (np. utrzymanie porządku) – podkreśla ekspertka.
Kodeks cywilny wskazuje, że służebności osobistej nie można
nabyć przez zasiedzenie. Sprawdzając dokumenty interesującej nas nieruchomości,
warto zwrócić uwagę na dział trzeci księgi wieczystej. Tam odnajdziemy wpisy dotyczące
służebności.
Co może robić korzystający ze służebności osobistej mieszkania?
Zakres uprawnień przysługujących służebnikowi powinien być określony
w umowie. W kodeksie cywilnym znalazł się jednak fragment, który wskazuje
ogólne zasady, gdyby zabrakło ich w kontrakcie: „Zakres służebności osobistej i
sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych
potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów
miejscowych”.
Kodeks przewiduje także, iż służebnik może korzystać z
pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Powinien
zatem mieć także dostęp do np. strychu czy piwnic.
Konstrukcja służebności osobistej mieszkania jest
elastyczna. Można przewidzieć np. odpłatność za korzystanie z nieruchomości lub
zaoferować tę opcję bezpłatnie. Kodeks cywilny w razie braku dodatkowych
ustaleń odwołuje się do przepisów o użytkowaniu. Warto także podkreślić, że służebnik
nie musi aktywnie korzystać z prawa, czyli może w praktyce nigdy nie
pojawić się nawet w nieruchomości.
Do czego można użyć służebności osobistej?
Jednym ze scenariuszy, w których używana jest konstrukcja
służebności osobistej, jest tzw. odwrócona hipoteka. W tym przypadku
senior przekazuje prawo do nieruchomości funduszowi w zamian za dożywotnie świadczenie
pieniężne (umowa o dożywocie). Służebność zabezpiecza zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych – daje zbywcy mieszkania możliwość korzystania z nieruchomości,
która nie jest już jego własnością.
Podobny schemat może być wykorzystany w transakcjach
pomiędzy osobami fizycznymi. Przykładowo zbywający nieruchomość godzi się na
niższą cenę w zamian za możliwość korzystania z mieszkania lub jego części do
śmierci. Tu także możliwe jest połączenie takiego rozwiązania z np. dożywotnią
opieką.
Innym ze scenariuszy jest użycie służebności jako swego
rodzaju „opóźniacza”, zwykle przy okazji rozporządzaniu mieniem w ramach
rodziny. Rodzice przekazujący np. w darowiźnie nieruchomość dziecku, mogą
jednocześnie zażądać ustanowienia służebności osobistej na swoją korzyść. Daje
im to nie tylko możliwość korzystania z nieruchomości, ale nawet gdy w niej nie
zamieszkują, znacząco ogranicza atrakcyjność mieszkania na rynku. Jest to
jedyny, ale nie doskonały, sposób, by rodzinna własność nie przeszła w obce
ręce, dopóki żyją darczyńcy.
