Deweloperzy z GPW sprzedali w końcu więcej mieszkań. Fatalna seria przerwana

Według najnowszych danych giełdowych deweloperów
sprzedaż mieszkań w okresie październik – grudzień ubiegłego roku odbiła i
przerwała serię czterech z rzędu kwartałów spadku wolumenów. Deweloperzy nie
rzucają ręcznika i podnoszą sprzedaż w IV kwartale, a w całym 2024 r. notują
tylko minimalny spadek. Lider branży sprzedał nawet więcej mieszkań niż w 2023
r.

Jak co kwartał sprawdzamy, jak wyglądała sprzedaż mieszkań u
giełdowych deweloperów, wchodzących w skład portfela WIG-Nieruchomości.
Okresowe dane o sprzedaży pokazują Marvipol, Wikana, Develia, Grupa Archicom i
Echo, Inpro, Dom Development, Atal, Lokum Deweloper i Murapol. W naszym
zestawieniu, które monitorujemy, jest więc 9 dziewięciu przedstawicieli branży
deweloperskiej, którzy mają ponad 76 proc. udziału w WIG-Nieruchomości.

Indeks na pasku rządu 

W IV kwartale 2024 r. branżowy indeks stracił 4,44 proc. Jego
notowania są wręcz uzależnione od tego, co głosi w sprawie ewentualnych dopłat
do kredytów hipotecznych podzielony
w tej kwestii rząd. Idealnie było to widać w czwartym kwartale.

Chociaż większość tego okresu indeks był notowany w wąskiej
konsolidacji w oczekiwaniu na rządowe uzgodnienia, zaczął
mocno tracić w grudniu, po tym jak minister rozwoju i technologii Krzysztof
Paszyk ogłosił hasłowo „Nie
będzie >>Kredytu 0 procent<<„. Już po nowym roku indeks zaczął
zyskiwać, gdy ten sam minister zaczął więcej
mówić o inaczej nazwanym programie mieszkaniowym rządu.

Jak się okazuje, nawet bez dopłat deweloperzy potrafili znaleźć
sposób, aby podnieść sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale. Przede
wszystkim rośnie podaż, na rynku pierwotnym, a do tego oferowane są różne promocje
m.in. na garaże, komórki lokatorskie, vouchery na zakup sprzętu RTV czy AGD lub
mebli. Marketingowcy kusili nawet wartymi kilka tysięcy złotych wycieczkami do
ciepłych krajów byle tylko sprzedać mieszkanie za co najmniej kilkaset tysięcy złotych.

Powiedzmy to jednak głośno: poziom marż deweloperów w Polsce
pozwala im czuć się komfortowo, nawet jeśli zarabiają o kilka czy nawet kilkadziesiąt
tysięcy złotych mniej na mieszkaniu. Jak wynika z naszej analizy, marże netto deweloperów
z GPW były ponad dwa razy wyższe w 2023 r. niż średnia dla branżowych firm z
Europy. Także rentowność kapitałów własnych (ROE) deweloperów z GPW biła
w ostatnich latach średnią europejską.

Jak poszła sprzedaż mieszkań deweloperom z GPW?

W czwartym kwartale analizowani deweloperzy z giełdy
zaraportowali łącznie sprzedaż 4343 mieszkań. To co prawda o 4,8 proc. mniej niż
rok temu w tym samym okresie, ale znamienne jest przerwanie serii czterech
okresów spadków na dynamice kwartalnej. W tym ujęciu wolumen sprzedanych
mieszkań wzrósł o 14 proc. – najmocniej od trzeciego kwartału 2023 r., kiedy
wystartował program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Nominalnie w ostatnim kwartale ubiegłego roku wskazani
deweloperzy sprzedali o 535 mieszkań więcej niż kwartał wcześniej. Jak wynika z
raportów, 6 na 9 analizowanych spółek zaliczyło wzrost sprzedaży kdk. W ujęciu
procentowym o 400 proc. skoczyła sprzedaż Lokum Deweloper po prawdziwym
załamaniu sprzedaży w III kw (-85 proc. kdk i -96 proc. rdr).

To jednak mały deweloper, który nominalnie zaraportował w IV
kwartale sprzedaż 35 mieszkań (+28 kdk). Na sumaryczny wynik grupy złożyły się
poprawa Atalu (454 mieszkań więcej kdk), Murapolu (+181 kdk) oraz Archicomu
(+136 kdk). Ciążyła za to słabsza sprzedaż Develii, która zaraportowała o 254
mieszkania mniej kdk, co oznaczało spadek o blisko 34 proc. Jeszcze większy
spadek kwartalnego wolumeny zaraportował Marvipol (-38,5 proc. kdk), który
sprzedał o 42 mieszkania mniej kdk. Jeszcze tylko deweloper Inpro pokazał
spadek kwartalnej sprzedaży.

Wspomniane blisko 4,8 proc. mniejszego wolumenu w IV
kwartale w ujęciu rocznym, jest wypadkową lepszej sprzedaży Grupy Archicom
(+204 rdr), która sprzedała o 39,2 proc. więcej mieszkań rdr oraz Dom
Development (+179 rdr) ze sprzedażą w raportowanym okresie większą o 18,3 proc.
W porównaniu z czwartym kwartałem 2023 r. mocne spadki w ostatnich trzech miesiącach
sprzedaży zaliczyły Lokum Deweloper (-76,4 proc.), Marvipol (-66,5 proc.), Inpro
(-48,9 proc.), czy Wikana (33 proc.).

To nie był zły rok dla deweloperów z GPW

Dzięki statystkom za IV kwartał mamy też pełny obraz całego
2024 r. pod względem wolumenów sprzedaży. Omawiane 9 spółek sprzedało w
ubiegłym roku 16 482 mieszkań wobec 16 865 mieszkań sprzedanych w całym
2023 r. Oznacza to spadek tylko o 2,3 proc. wobec rekordowego roku na rynku
nieruchomości wspartego w drugiej jego połowie dopłatami do kredytów hipotecznych.
Program „Bezpieczny kredyt 2%” oddziaływał na sprzedaż jeszcze w pierwszej połowie
2024 r.

Widać to w statystykach deweloperów. O ile II połowa 2024 r.
przyniosła spadek wolumenu sprzedaży badanej grupy deweloperów o 13,8 proc. w
stosunku do analogicznego okresu 2023 r. to w I połowie wolumen ten był wyższy o
12,4 proc., w porównaniu do okresu styczeń-czerwiec 2023 r. przed wejściem
programu „Bezpieczny kredyt 2%”.  

Ten deweloper z GPW sprzedaje najwięcej

Ze statystyk rocznych wynika, że najwięcej mieszkań w 2024
r. sprzedał Dom Development (4269), który poprawił wynik z 2023 r. o 9,3 proc.
Jednak jeszcze większą dynamikę sprzedaży pokazały Develia (19,5 proc.) i Grupa
Archicom (19,6 proc.), sprzedając odpowiednio 3197 oraz 2196 mieszkań. W całym
roku największy spadek sprzedaży dotknął Lokum Deweloper (-77,8 proc.), a najmniej
mieszkań (104) sprzedała Wikana (-26,5 proc.) rdr.

Analizując kwartalną sprzedaż od 2022 r. widać, że Dom
Development, jako lider branży wykazuje dużą odporność na skutki zniekształceń popytu,
a przynajmniej ich negatywne konsekwencje. W 2023 r. wolumen sprzedaży zanotował
wzrost o 26,3 proc. w stosunku do 2022 r., oczywiście wsparty dopłatami do
kredytów, ale w 2024 r. mimo wygaszenia programu sprzedaż rosła zwłaszcza w kwartałach
III i IV, kiedy efekty dopłat do kredytów już wygasły.

Podobną tendencję wykazała Grupa Archicom, która zaczęła w
całości realizować sprzedaż dla Grupy Echo (statystyka uwzględnia historyczną
sprzedaż), wzrosty zanotowała Develia, ale to pokłosie przejęcie
Nexity. W każdym przypadku jednak widać wpływ startu programu „Bezpieczny kredyt
2%” na sprzedaż każdej z omawianych spółek deweloperskich z GPW.  

Źródło: