Co do zasady każda odrębna
nieruchomość – mieszkanie, działka, dom itp. – powinna mieć własną księgę
wieczystą. W praktyce jednak spotyka się lokale, które są tej księgi pozbawione
lub też widnieją wraz z innymi nieruchomościami w jednej księdze wieczystej. Eksperci
portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jak to jest możliwe i jakie
rodzi to konsekwencje.
W kwestii ksiąg wieczystych
prawo jest precyzyjne. Jak mówi ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece: art. 24. 1. „Dla każdej
nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy
szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz
nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione”.
Jak więc widzimy – każda
nieruchomość powinna posiadać własny „dowód osobisty”, jakim jest księga
wieczysta. Dalej jednak w ustępie drugim tego samego artykułu czytamy, że w
praktyce w jednej księdze wieczystej może być ujętych kilka lokali. „W księdze wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona,
ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie
nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy”.
Z powyższego zapisu wynika
zatem, że księga wieczysta nieruchomości nie musi być tożsama z własnością
danego lokalu. Mówiąc inaczej – choć księga wieczysta będzie jedna, właścicieli
mieszkań, które są w niej ujęte, może być więcej.
W takiej sytuacji jednak
mieszkania w świetle prawa są częścią jednej nieruchomości. Wówczas też
kupujący taki lokal w praktyce staje się współwłaścicielem całej nieruchomości,
w udziale odpowiadającym powierzchni danego lokalu, a nie w pełni samodzielnym,
jedynym właścicielem mieszkania. Jeśli będzie chciał je sprzedać, bez założonej
księgi wieczystej, będzie sprzedawał tylko swoje udziały w
nieruchomości.
Podział mieszkania na dwa
Skąd bierze się sytuacja, w
której w jednej księdze wieczystej widnieją np. dwa (lub więcej) lokale
mieszkalne?
Często na takie posunięcie
decydują się sami właściciele nieruchomości – z różnych względów. Na przykład
chcą dokonać jej podziału, tak by pod osobnym adresem zamieszkała rodzina,
której wówczas przypadają udziały odpowiadające danemu lokalowi mieszczącemu się
ciągle w tej samej nieruchomości.
Inną motywacją może być chęć
sprzedaży. Jeśli mieszkanie albo dom ma dużą powierzchnię, a więc i wysoką
cenę, sprzedaż może nastręczać problemy. O wiele łatwiej znaleźć klientów np.
na dwa różne mieszkania. Stąd choćby decyzja o podziale.
Jak wygląda to w praktyce?
Przede wszystkim jeśli budynek wielorodzinny, w którym znajduje się
nieruchomość, jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię,
wówczas potrzebna będzie jej zgoda. Jeśli podział nieruchomości ma mieć
charakter fizyczny, tzn. będzie wiązać się z ingerencją w części wspólne – np.
aby wybić osobne drzwi, wówczas potrzebne będą dodatkowe zgody wspólnoty.
W takim scenariuszu potrzebny
jest oczywiście również projekt przebudowy przygotowany przez architekta.
Oczywiście, jeśli podział wymaga prac budowlanych, to – w zależności od ich
zakresu – będzie wymagane również pozwolenie ze strony nadzoru budowlanego.
Etapem wieńczącym podział
nieruchomości, który poskutkuje przypisaniem nowego adresu, będzie uzyskanie
zaświadczenia o samodzielności lokalu. Takie zaświadczenie wydaje starosta
powiatowy. Należy pamiętać, że jeśli lokal ma
mieć status mieszkania, musi w świetle prawa spełniać określone warunki. Chodzi
o rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z nim:
- powierzchnia użytkowa mieszkania nie może być mniejsza niż 25 m²;
- każdy lokal musi mieć własną łazienkę, WC, kuchnię lub aneks kuchenny;
- w łazienkach w lokalu powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny
natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego).
Na etapie uzyskania
zaświadczenia o samodzielności lokali załatwia się też inne formalności, takie
jak założenie kartotek dla poszczególnych mieszkań i ujawnienie lokali w
ewidencji gruntów i budynków. W efekcie tych działań nowe mieszkanie uzyskuje
własny adres.
Etapem kończącym proces
podziału nieruchomości na dwa odrębne lokale powinien być wpis w księdze
wieczystej. I znów – jeśli dla wyodrębnionego mieszkania nie zostanie założona
osobna księga wieczysta, wówczas nadal potencjalny nabywca takiego lokalu
będzie jedynie współwłaścicielem całości w stopniu odpowiadającym udziałami
jednemu z mieszkań.
Mieszkanie bez osobnej księgi
wieczystej a hipoteka
Brak samodzielnej księgi
wieczystej nieruchomości znacznie utrudnia sprzedaż jednego z mieszkań
powstałych w wyniku podziału dużej nieruchomości. Ponieważ księga wieczysta
nadal jest jedna, przedmiotem obrotu pozostaje jedna nieruchomość, a to
oznacza, że kupujący stanie się tylko jej współwłaścicielem, nawet jeśli będzie
miał wyłączne prawo do zarządzania swoją częścią nieruchomości.
Taki stan rzeczy będzie
utrudniał zbycie nieruchomości. Jeśli potencjalny chętny jest zainteresowany
kupnem udziałów na kredyt hipoteczny, wówczas banki traktują go indywidualnie,
procedura się wydłuża i jest większe ryzyko decyzji odmownej. Wiele zależy tu
od sposobu podziału nieruchomości. Jeśli np. w budynku w ogóle nie ma ksiąg
wieczystych mieszkań, jest tylko jedna księga dla całej nieruchomości z
wyszczególnionymi lokalami (sytuacja spotykana np. w starych kamienicach),
wówczas zakup udziału będzie możliwy wyłącznie za gotówkę. Bank nie podejmie
się kredytowania takiego zakupu.
Podobnie będzie w sytuacji,
gdy dwa mieszkania są „podpięte” pod jedną księgę wieczystą. Nawet jeśli drugi
z właścicieli zgodzi się, by hipoteką objąć całą nieruchomość (a więc na
potencjalną egzekucję także z jego części) kredytowanie takiego zakupu może być
problemem z wielu względów. Bank będzie przyglądał się temu, jak fizycznie
została podzielona nieruchomość, czy spełnia ona warunki zgodności z prawem
budowlanym i czy po prostu jest podzielona funkcjonalnie. Jeśli np. dwa
mieszkania zostały podzielone z jednego, siłą rzeczy będzie występować część
wspólna do korzystania przez obie strony, np. korytarz. W takiej sytuacji
potrzebne są jakieś regulacje (tzw. umowa quoad usum, czyli umowa o podziale
nieruchomości do korzystania), które określają sposób i zakres korzystania z
tej części wspólnej i obowiązki z niego wynikające. Bank może uznać na
przykład, że kredytowanie zakupu części takiej nieruchomości jest po prostu
ryzykowne przy ewentualnej jej późniejszej sprzedaży, gdyby doszło do przejęcia
nieruchomości wskutek braku spłat.
Finalnie więc optymalnym rozwiązaniem dla przejrzystości
prawnej i późniejszego obrotu nieruchomością jest założenie odrębnej księgi
wieczystej dla każdego z mieszkań powstałych w wyniku podziału. Wówczas
sprzedaż takiej nieruchomości nie będzie wiązała się z żadnymi problemami.
Marcin Moneta
