Zasobni w nieruchomości, biedni w gotówkę – taka grupa
docelowa może być zainteresowana umową o dożywocie. Chociaż co roku zawiera się
kilkanaście tysięcy tego typu kontraktów, to profesjonalna wersja odwróconej
hipoteki odpowiada za zaledwie margines rynku.
Senior przekazuje własność nieruchomości w zamian
comiesięczne świadczenie pieniężne. Chociaż przestaje być właścicielem, to może
korzystać z mieszkania dożywotnio. Tak w skrócie można podsumować najważniejsze
elementy kontraktu nazywanego umową dożywocia. Może być ona korzystna przede
wszystkim dla seniorów, którzy dysponują wartościową nieruchomością, której nie
zamierzają przekazać spadkobiercom, ale potrzebują płynnych środków na bieżące
potrzeby.
Ze statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rocznie
na takie rozwiązanie decyduje kilkanaście tysięcy osób. To jednak w większości „prywatny
obieg”, podczas gdy usługa nazywana odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym od
ponad dekady rozwija się w ślimaczym tempie.
Regulacje prawne leżą w kącie
Od ponad 10 lat działa ustawa
o odwróconym kredycie hipotecznym. Słowo „działa” jest jednak tutaj nie na
miejscu – weszła w życie w 2014 r., ale na rynku do tej pory nie pojawił się
ani jeden bankowy produkt dla seniorów, którzy chcieliby w ten sposób upłynnić
swój nieruchomy majątek.
Tymczasem regulacji prawnych nie doczekała się odwrócona
hipoteka, która z kolei na rynku jest obecna od kilkunastu lat. Prawna
próżnia w przypadku renty dożywotniej ma poważne konsekwencje. Firmy oferujące
taki produkt nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani starać się
o licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie są zobowiązane do tworzenia
funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.
Przez lata wykształciły
się pewne dobre praktyki, obejmujące m.in. poddanie się przez usługodawcę
egzekucji na wypadek nieterminowej wypłaty świadczeń czy zabezpieczenie
interesów zbywcy ustanowieniem hipoteki na zbywanej nieruchomości. Sama branża
od lat apeluje jednak o powrót do prac nad regulacjami.
Jakie perspektywy na 2025 rok?
– Od 2021 roku co roku w Polsce zawieranych jest ponad 16
tysięcy umów o dożywocie, w ramach których osoba w wieku emerytalnym
przekazuje swoją nieruchomość za świadczenia i jednocześnie zachowuje prawo do
dożywotniego korzystania z tej nieruchomości. W ostatniej dekadzie zawarto
ponad 120 tysięcy takich umów. Opracowania naukowe pokazują, że istotna część z
tych umów to umowy zawierane z osobami trzecimi, w tym z przedsiębiorcami –
wskazuje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
– Na tym rynku działają również profesjonalne fundusze
hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych i przestrzegające
stworzonych w 2013 roku Zasad Dobrych Praktyk. Niestety rynek profesjonalny to
jedynie niewielki ułamek rynku ogółem. Na koniec 2023 roku liczba
zarządzanych przez fundusze hipoteczne umów nie przekraczała 500 i ta
bariera zapewne nie zostanie przełamana na koniec 2024 roku – zauważa Robert
Majkowski.
Z danych udostępnionych w 2024 r. przez ZPF wynika, że przyrost
liczby umów jest w ostatnich latach symboliczny. Średnia
wartość świadczenia wypłacanego seniorowi wynosiła na koniec 2023 r. nieco
powyżej 1000 zł.
– Bez zmian regulacyjnych, bez istotnego zwiększenia
bezpieczeństwa zarówno dla usługodawców, jak i samych klientów nie spodziewam się
skokowego wzrostu rynku profesjonalnego nie tylko w najbliższym roku, ale i w
latach kolejnych – podkreśla prezes FH DOM.
Wbrew pozorom mikroskopijna skala rynku nie powinna być
argumentem przeciwko powrotowi do planów regulacji. Wzmocnienie praw
konsumentów warto zagwarantować, zanim dojdzie do zawirowań, a nie już po
szkodzie. Ostatnim przykładem służy, chociażby świat internetowych kantorów wymiany
walut.
