Jeszcze niedawno inwestycje w gruzińskie
nieruchomości cieszyły się dużą popularnością. Ten boom był po części
spowodowany … napływem Rosjan.
„Stabilność polityczna kraju jako atut inwestycji
w gruzińskie nieruchomości”. Jeszcze rok temu właśnie tak niektóre strony
internetowe reklamowały gruziński kierunek inwestycyjny. Obecnie w przypadku
Gruzji o stabilności politycznej na pewno nie można mówić. Nie ma zagrożenia
dotyczącego np. wywłaszczeń lub wysokiego opodatkowania, ale inwestorzy mogą
jednak być zaniepokojeni, bo kryzys polityczny odciska piętno na gruzińskiej
gospodarce.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się ciekawym
okolicznościom boomu nieruchomościowego w Gruzji, który przynajmniej na razie został
przytłumiony. Warto również zwrócić uwagę na inne ryzykowne kierunki
inwestycyjne, które czasem kuszą m.in. Polaków.
Zagraniczni inwestorzy wybierali głównie dwie
lokalizacje
W sierpniu 2024 r. eksperci RynekPierwotny.pl opisując rynek
nieruchomości z Gruzji, podkreślali niestabilność
polityczną tego kraju oraz koncentrację obrotu domami i lokalami w jednym
mieście. Uwagi dotyczące skomplikowanej sytuacji politycznej okazały się
słuszne. Jeżeli chodzi o koncentrację rynkową, to pojawiły się natomiast nowe
dane potwierdzające to zjawisko. GEOSTAT, czyli gruziński odpowiednik GUS-u,
informuje, że w I-III kw. 2024 r. na terenie stołecznego Tbilisi
ukończono 52% wszystkich budynków mieszkalnych. Co więcej, mieszkalne budynki z
Tbilisi skupiały aż 84% całego krajowego metrażu oddanego do użytku.
To właśnie gruzińska stolica przez lata była ważnym
celem zagranicznych inwestorów nieruchomościowych. Raporty firmy TBC Capital wskazują,
że znaczącą popularnością wśród zagranicznych posiadaczy kapitału cieszył się
także rynek mieszkaniowy z Batumi – około trzy razy mniejszy od stołecznego pod
względem łącznego metrażu oraz liczby nabywanych lokali i domów. Pozostałe
gruzińskie rynki (np. Kutaisi, Rustawi, Gori) dotychczas nie miały dużego
znaczenia inwestycyjnego.
Nieruchomościowy boom znacząco nakręcili …
Rosjanie
Co do Gruzji przyciągało nieruchomościowych
inwestorów? Między innymi rekordowo wysoka rentowność najmu. W połowie
minionego roku Gruzja pod względem zyskowności wynajmu mieszkań zajmowała
trzecią pozycję wśród 64 krajów analizowanych przez portal GlobalPropertyGuide.com.
Tak wysoki wynik odnotowano mimo wzrostów cen metrażu wynoszących średnio 13-14% rocznie w latach 2022-2023 (według danych GEOSTAT). Jeżeli nieco
dokładniej przyjrzymy się sytuacji, to można stwierdzić, że stopy zwrotu nęcące
zagranicznych inwestorów były w dużej mierze efektem popytu wygenerowanego
przez Rosjan.
Przypomnijmy, że w 2022 r. do Gruzji na dłuższy
czas przeprowadziło się ponad 100 000 obywateli Federacji Rosyjskiej.
Trudno nie wiązać tego faktu z rekordowymi podwyżkami czynszów na terenie
większych miast Gruzji. W 2022 r. średnia ofertowa stawka z Tbilisi wzrosła aż dwukrotnie:
z około 6 USD za 1 mkw. mieszkania do ponad 12,0 USD. Miniony rok przyniósł
spadek średniego czynszu o 8% – do poziomu 11,5 USD/mkw., który wciąż jest
jednak wysoki. Równocześnie średnia ofertowa cena za 1 mkw. mieszkania z
gruzińskiej stolicy w 2024 r. nadal oscylowała na poziomie ponad 1200 USD. Analogiczna
stawka z 2021 r. wynosiła około 800 USD/mkw.
Sytuacja mieszkaniowa w Gruzji może wpływać na
protesty
Lektura lokalnych gruzińskich mediów sugeruje,
że wpływ na trwające protesty mogły mieć nie tylko kwestie stricte polityczne. Młodzi
Gruzini doświadczyli bowiem nie tylko drastycznego wzrostu czynszów na terenie
większych miast, ale również konkurencji ze strony Rosjan kupujących oraz
wynajmujących mieszkania.
Dla bardziej zamożnych obywateli Rosji gruzińskie
nieruchomości są nadal stosunkowo tanie, co tłumaczy drugą pozycję Gruzji (po
Tajlandii) w rankingu krajów, gdzie Rosjanie najczęściej kupowali nieruchomości
przez cały 2024 r.
Inwestycyjna nowość nieruchomościowa, czyli kraje
Afryki?
Osoby niezaangażowane finansowo w gruziński rynek
nieruchomości oraz inne tamtejsze aktywa mogą spokojnie śledzić rozwój sytuacji.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że nieruchomościowi inwestorzy preferujący
bardziej egzotyczne i ryzykowne kierunki raczej nie będą zniechęceni sytuacją
z Gruzji. Takie osoby zaczną zwracać większą uwagę na inne kraje – między
innymi afrykańskie i azjatyckie.
Od pewnego czasu (również w Polsce) wzmożone
zainteresowanie wzbudza np. Kenia – pomimo faktu że tamtejsza konstytucja pozwala
cudzoziemcom tylko na dzierżawę ziemi przez okres do 99 lat. Zdarzają się
przypadki nieświadomych zagranicznych inwestorów kupujących od oszustów rzekome
prawo własności. Proceder jest na tyle powszechny, że kenijski rząd zapowiada
zmiany prawne w celu zwalczania oszustw.
Innym afrykańskim kierunkiem dla poszukiwaczy
nietypowych rozwiązań oraz inwestycyjnego ryzyka jest RPA. Wielu osobom dziwny
może wydawać się pomysł kupowania np. wakacyjnych apartamentów w kraju, gdzie
od dawna nośnym tematem jest reforma rolna połączona z wywłaszczeniem bez
odszkodowania. Okazuje się jednak, że niektórym zagranicznym inwestorom taka
sytuacja nie przeszkadza, a lokalne biura nieruchomości witają ich z otwartymi
rękoma.
